Phân khu D thuộc Quy hoạch Phân khu Đô thị Thể thao Olympic được lập trên địa bàn các xã Thanh Oai, Tam Hưng, Dân Hòa (Hà Nội). Đây là một trong những phân khu có quy mô lớn nhất, mật độ phát triển đa dạng, gồm nhiều loại hình đất ở, đất công cộng, cây xanh và hạ tầng xã hội đồng bộ.

Dựa trên bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, phân khu D gồm 25 tiểu khu: D1 đến D25, phân bố dọc theo trục đường chính Bắc – Nam, kết nối xuyên suốt toàn khu đô thị.

1. Cơ cấu sử dụng đất phân khu D theo bản đồ quy hoạch

Dựa vào hệ thống ký hiệu màu và ghi chú trên bản đồ, có thể phân loại đất trong phân khu D thành các nhóm chính:

1.1. Đất ở – chủ đạo màu vàng (ODT, ONĐ, đất ở cải tạo)

• Xuất hiện ở hầu hết các tiểu khu: D1, D2, D3, D4, D5, D6, D7, D8, D9, D10, D11, D12, D13, D14, D15, D16, D17, D18, D19, D20, D21, D22, D23, D24, D25.

• Bao gồm:

  • Đất ở đô thị mới (ODT)

  • Đất ở hiện trạng cải tạo (ONĐ)

  • Đất ở làng xóm chỉnh trang

Tỷ lệ đất ở chiếm phần lớn diện tích, thể hiện đây là phân khu phát triển đô thị hỗn hợp – dân cư – dịch vụ.

1.2. Đất công cộng – dịch vụ đô thị (nhà trẻ, trường học, công trình công cộng)

Ký hiệu màu đặc thù (cam – đỏ – hồng):

• Nhà trẻ, trường học (TH, NT) xuất hiện tại các tiểu khu:

  • D2, D3, D4, D5, D8, D12, D14, D15, D18, D20 và một số vị trí xen kẽ khác.

• Đất công trình công cộng đô thị (CCĐT) nằm tại các nút giao lớn, tiếp cận trục chính.

• Mật độ bố trí trường học khá dày, phục vụ bán kính đi bộ cho cư dân toàn phân khu.

1.3. Đất hỗn hợp (đỏ đậm, ký hiệu HH)

• Tập trung ở những vị trí:

  • Kề trục giao thông lớn

  • Gần ranh phía Bắc & trung tâm phân khu

  • Một số ô lớn thuộc các tiểu khu D2, D4, D5, D12, D18

Đất hỗn hợp được cho phép phát triển:

• Thương mại dịch vụ

• Căn hộ cao tầng

• Văn phòng

• Công trình đa chức năng

Đây sẽ là các điểm nhấn thương mại – dịch vụ của khu đô thị.

1.4. Đất cây xanh – công viên (màu xanh lá nhạt)

• Phân bố tại:

  • Khu vực giáp sông – kênh thoát nước (đoạn phía Đông)

  • Các lõi xanh trong các tiểu khu D7, D9, D10, D12, D13, D16, D19, D21, D24

• Có một quỹ đất xanh rất lớn phía Nam, nằm tại tiểu khu D25 – nơi hình thành công viên – không gian sinh thái quy mô lớn.

Hệ thống cây xanh giúp giảm mật độ xây dựng, tăng khoảng thoáng khí và tạo không gian cảnh quan.

1.5. Đất giao thông – bãi đỗ xe

• Trục đường chính Bắc – Nam chạy xuyên suốt phân khu.

• Các trục Đông – Tây kết nối hoàn chỉnh sang các phân khu khác.

• Bãi đỗ xe bố trí xen kẽ trong các ô đất có ký hiệu P, CX-P.

• Giao thông nội bộ dạng bàn cờ, dễ lưu thông và định hướng.

1.6. Đất tôn giáo, tín ngưỡng – di tích

• Có trong một số tiểu khu truyền thống: D17, D18, khu vực giáp ranh làng.

• Ký hiệu DT, TN.

Các khu này được giữ lại trong đồ án nhằm bảo tồn giá trị văn hóa địa phương.

1.7. Đất công trình hạ tầng kỹ thuật

• Trạm xử lý nước thải, trạm điện (hình vuông màu xám)

• Xuất hiện rải rác tại D6, D10, D11, D20.

Đảm bảo cung cấp hạ tầng ổn định cho toàn phân khu.

2. Phân tích từng cụm tiểu khu chính (D1 – D25)

Dựa theo bố cục bản đồ:

Cụm D1 – D6 (phía Bắc phân khu)

• Mật độ đất hỗn hợp & đất công cộng cao.

• Gần ranh tiếp giáp xã Tam Hưng.

• Đất ở xen kẽ, phù hợp phát triển khu đô thị thương mại dịch vụ phía Bắc.

Cụm D7 – D14 (khu trung tâm)

• Nằm dọc trục đường chính.

• Đất ở chiếm chủ đạo.

• Xen kẽ nhiều trường học, đất CCĐT, đất hỗn hợp.

• Được xem là khu dân cư lõi của toàn phân khu D.

Cụm D15 – D21 (khu phía Tây & Tây Nam)

• Giáp khu dân cư Thanh Oai.

• Nhiều khu dân cư hiện hữu cải tạo.

• Đất ở liền kề – nhà phố chiếm đa số.

• Mật độ xây dựng trung bình.

Xem thêm: Quy hoạch khu nhà ở: phân loại biệt thự, liền kề, chung cư & mật độ xây dựng

Cụm D22 – D25 (khu phía Nam)

• Nổi bật với:

  • Ô đất hỗn hợp lớn tại D22

  • Quỹ đất công viên sinh thái siêu rộng tại D25

• Khu vực này đóng vai trò “lá phổi xanh” của toàn đô thị.

3. Định hướng phát triển không gian kiến trúc

Từ bản đồ tổng thể, phân khu D được quy hoạch theo nguyên tắc:

• Đô thị đa chức năng

Kết hợp đất ở – thương mại – công cộng – cây xanh.

• Các tuyến phố thương mại

Tập trung tại các ô hỗn hợp ven trục chính.

• Khu nhà ở thấp tầng & khu hiện hữu cải tạo

Bố trí theo từng làng truyền thống đang tồn tại.

• Công viên tự nhiên lớn (D25)

Tạo điểm nhấn cảnh quan, hướng tới phong cách đô thị sinh thái.

• Hệ thống trường học phủ rộng

Đảm bảo mỗi tiểu khu đều có trường học trong bán kính gần.

Xem thêm: Quy hoạch tiện ích: công viên, hồ nước, sân thể thao, khu vui chơi – chi tiết theo phân khu

4. Giá trị nổi bật của Phân khu D theo quy hoạch

✔ Quy mô lớn – trải dài theo trục chính đô thị
✔ Hạ tầng giao thông đồng bộ, nhiều hướng tiếp cận
✔ Hệ thống trường học, công cộng đầy đủ
✔ Nhiều lô đất hỗn hợp có giá trị phát triển thương mại
✔ Quỹ đất xanh – công viên tự nhiên rộng nhất toàn khu
✔ Đất ở phân bổ đều, phù hợp phát triển nhà phố, liền kề, biệt thự

Phân khu D được đánh giá là một trong những phân khu tiềm năng nhất trong toàn bộ Đô thị Thể thao Olympic.

Kết luận

Quy hoạch sử dụng đất phân khu D cho thấy đây là một khu vực phát triển đô thị hiện đại, đa chức năng và cân bằng, với đầy đủ các loại hình đất ở, thương mại, công cộng, giáo dục, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật.

Bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 thể hiện rõ định hướng:
Phân khu D sẽ trở thành trung tâm dân cư – thương mại – dịch vụ với môi trường sống xanh và tiện ích đô thị toàn diện.